林育慈 2016.7.20
財產稅是地方財政的主要收入來源，一個好的稅賦能健全地方財政，並且符合「穩定、效率、公平、合理負擔、永續」的五項準則[1]。2015年6月美國林肯土地政策研究中心分析2015年美國50州共53個城市的財產稅比較研究，針對四類房地產的稅負，就其法令稅率、房地產市價、評估比率、分類比率和優惠措施之安排，進行比較分析。美國財產稅課稅標的分為四類：自用住宅（homestead property）、商業用(commercial property)、工業用(industrial property)、公寓(apartment property)性質的財產（或稱房地產）。以下分別說明美國財產稅制主要特性、稅率高低代表的意涵、為何各別城市房地產稅率有差異。
扼要內容
一、美國財產稅制特性
美國財產稅是地方政府的重要財政收入來源之一，主要用於提供消防、治安、基礎設施、教育、環境改善等公共服務。其納稅人通常是房地產的所有人，如果所有人不明確，則由實際使用人繳納房地產稅。徵稅對象包括土地、地上房屋建築物以及附屬的機械設備等。高或低的財產稅實際稅率並不意謂那個稅制是好或不好。評估財產稅制需要通盤了解財產稅的利與弊、高低稅率的意涵、稅率設計的方法。
二、財產稅率的特性
（一）財產稅作為地方政府收益的主要工具具有關鍵優勢
相較於營業稅與所得稅，財產稅的稅基較為穩定，且相對於其他收益來源，具有隨著財產價值累進的特性。此外，如果州政府或聯邦政府的補助不穩定，財產稅作為地方政府的收入來源，相對確保地方政府財政穩定，且強化地方政府的自主權。
（二）地方稅收因個別社區的稅基有別而退還稅款時，短收的稅可從州政府得到補償
如同營業與所得收入會因地而異，房地財產的價格也因地而異，州政府會補助地方政府因退稅而短收的財政收入，以確保公共服務不因所居住的地方而有不同待遇。
（三）從影響競爭力與生活品質的角度來看，財產稅是整套稅與公共服務的一部分
很多高財產稅稅率的城市，相較之下給地方政府的營業與所得稅低，所以總的地方稅賦對居民或業者而言仍具吸引力的，
再者，州政府的財政支援可能減少地方財產稅收，但所減少的部分可被較高的州稅抵銷。 同樣的，若較高的財產稅用以支付更好的公共服務，那麼高財產稅率可能不會影響競爭力或生活品質，因為關鍵在於州與地方政府整個稅賦與公共服務有關，進而決定競爭力與生活品質。
（四）財產稅率的訂定與其他稅率不同，且反映出地方政府的支出決策
所得與營業稅率通常每年不會差異太大，因此稅收會因為景氣與否而有顯著波動。相反的，財產稅率通常在民選首長決定了地方政府預算，然後確立了目標政府收入的情況下，訂定財產稅稅率。但此種彈性可被州政府稅法的稅賦上限或其他政治考量約束。決定財產稅稅率的過程因各別管轄範圍而異。
（五）財產稅實際稅率因減免或優惠原因，而和名目稅率有顯著差異
因為有些州政府僅課徵房地產市價的部分比率，如新墨西哥州是以財產的評估市價的33.3%來課徵財產稅。另外，有的州或地方政府規定自用住宅有免稅額。
三、為何各州地方財產稅稅率有差異
（一）影響實際稅負的稅制要素
影響美國房地產稅率差異的主要稅制要素包括：法定稅率、房地產市場價值、評估比率、分類比率和稅收優惠政策安排等。法定稅率一般在地方政府預算立法程序中規定，理論上每年由地方政府根據預算支出計劃，綜合考慮非房地產稅來源的其他財政收入等因素，推導出需要徵收的房地產稅收總額，再除以房地產評估淨值得到名義稅率，提經議會審查通過後，即為法定稅率。推導計算公式為：
法定稅率=（預算支出-非房地產稅收入）÷（總評估值-豁免-減免-折扣）
在實際徵收過程中，地方政府只是依據評估價值而非真實市場價值的一定比例對房產和土地徵稅，評估價值與真實市場價值的比率即為評估比率，而不同類別房地產的分類比率也各不相同。因此，理論上，某一處房地產的稅額可以下計算公式表達：
房地產淨稅額=（（真實市場價值×評估比率－稅收優惠）×分類比率×法定稅率）－Property Tax Credits
例如，在賓州費城，自住住宅的評估價值為市場價值的70%，即房地產的評估比率為70%；而政府僅對自住用房評估價值的32%進行徵稅，即該類用房的分類比率為32%；房地產的法定稅率為8.26%。若不考慮稅收優惠，一套市價1000萬的自住住宅應繳納的房地產稅稅額應為：1000×70%×8.26%×32%=18.5024萬，扣除稅收優惠後，即為應繳納房地產稅收的淨額。由於稅收優惠政策是稅制改革中爭議較大且較複雜的因素，以下先單獨作介紹，下一段再針對自用、商業用、工業用、公寓型態的房地產稅率分別說明。
（二）內容繁雜的稅收優惠政策
美國房地產稅稅收優惠的主要目的是為特定用途房產或特殊群體提供優惠，以減輕其負擔；對特殊用途土地進行經濟利益補償。而稅收限制條款雖主要是為了防止地方政府隨意增加房地產稅，但客觀上也將稅收讓渡於民，屬於廣義的稅收優惠政策。限於篇幅，先將稅收限制條款、不同土地用途房地產稅的優惠待遇、自住住宅稅收優惠三大類政策以表格形式反映如下：
表1 美國房地產稅的稅收限制條款和稅收優惠政策
稅收優惠政策
|
具體內容
|
主要做法
|
稅收限制條款
|
1.稅率限制
|
（1）分州、郡、市、鎮、學區等區域分別限制其稅率或限制總稅率；（2）分城市等級分別限制其稅率；（3）只限制州、部分郡、學區或者市的稅率；（4）鎖定稅率或設定稅率增長限制
|
2.稅收收入限制
|
不同類別房地產稅收限制；不同類別動產稅收限制；市稅收限制；稅收增長限制；郡稅收增長限制；動產稅收增長限制；稅收真相限制；地方政府稅收限制；地方投票決定稅收限制
|
|
3.收、支限制
|
收入和支出限制；收入限制；支出增長限制；收入增長限制
|
|
4.要求充分公告真實稅率
|
相對上年增稅時的披露；相對上年不增稅或者減稅的披露；恆定稅率的披露
|
|
5.評估限制
|
限制評估價值增加率；限制自住住宅評估價值增長率；限制非自住部分重新評估價值增率限制；限制動產、不動產評估價值增長額；重新評估年限限制；郡決定具體限制規定；農業基地評估價值增長率限制；林地評估價值漲跌幅限制
|
|
不同土地用途
房地產稅的優
惠待遇
|
用於促進保護現有優先用地的土地使用政策的一種工具。減少稅收負擔，是向營業使用者提供激勵，促使其維持現有使用用途，而不轉為其他。
|
土地用途主要可分為五大類：農用地或農田、自留地或開放空間用地、林地或木材生產用地、古蹟用地、公園或遊憩用地、其他用地。
根據用途評估價值；降低評估比率；部分或全部稅收免除；州政府決定評估價值（古蹟用地和公園或遊憩用地沒有此方式）。
|
自住用宅的稅收優惠
|
對自住用房房地產稅的優惠是各州緩解營業使用者和租房者的稅收負擔的一種常用手段。
很多州對自住住宅稅收優惠是結合不同的政策。每種優惠政策所針對的受益人群不同，如針對不同年齡區間、是否為退伍軍人身份、是否為無能力人士、是否寡居以及其他等等各類不同的納稅人群體。包括：鎖定評估價值；退還稅款；補貼；延遲納稅；全部或部分稅收減免；或其他方式。
|
（三）自用、商業用、工業用、公寓型態的房地產稅 (下集待續)
（尊重智慧財產權，若有引用請註明資料來源。）
[1] Youngman, J. M.
(2016). A good tax: legal and policy issues for the property tax in the
United States. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.
沒有留言:
張貼留言