淺介美國財產稅：調幅有上限，自用住宅優惠多
林育慈
類似台灣的房地稅，在美國稱之為財產稅（property tax），稅制歷史悠久，制度演進到現在，各州的稅制皆有不同。自建國以來中央或地方就一直依賴財產稅發展地方經濟，維持公共服務，是地方政府的重要財政收入來源，主要用於消防、治安、基礎設施、教育、環境改善等公共支出。納稅人通常是房地產的所有人，課稅標的可分為不動產與動產，不動產又可細分為商業用、工業用、自用住宅、轉租公寓等不同用途，動產則是附屬於該不動產上，如工業廠房裡面的大型機械設備。各州稅法或各城市的財產稅率高低，有著隱含的制度設計目的，而與地方經濟發展目標息息相關，因為財產稅屬於地方稅，因此，美國五十州各州的稅法不同，各城市的財產稅稅率、優惠措施也有差異，端視地方財政需求而定。
2012年起，台北市相繼實施豪宅稅、囤房稅及調高房屋標準單價，大大衝擊房市，一波波的改革，被輿論批評為「暴衝式」增稅，報紙社論與雜誌報導都可見到不動產業者、學者、住者提出房地稅制的批判與改革建議，在這當中，美國房地稅的制度與做法就常常被援引參照。
關於財產稅，各地方政府有不同的規定
美國各的財產稅規定各有不同，行政程序上，每年由地方政府根據預算支出計畫，綜合考慮財產稅以外的其他收入等因素，據以推算出需要徵收的房地產稅收總額，然後除以房地產評估淨值得到名目稅率，再經地方議會審查通過後施行。以每個都市為例，財產稅率有別的原因來自於：
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每個城市對財產稅的依賴程度：有些地方政府歲入主要來自於財產稅，有些主要依賴銷售稅或所得稅；為確保地方政府提供的市政服務品質，州政府必要時也會給予地方政府補助款，以彌補稅收不足、又不能再多課財產稅的地方政府所需支出。
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不動產市價不同：財產稅率較低而房地產平均市價較高的城市，與財產稅稅率高而房地產平均市價較低的城市，可以課到一樣的稅收。以美國住宅單價最高的舊金山和最低的底特律為例，底特律的住宅實際稅率就須比舊金山的稅率高出20倍，才能有相當額度的財產稅稅收。
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每個地方政府的市政需求、歲收、支出狀況不同，因此稅率不同。
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掌握出租或商業不動產的財產稅實際稅率，要高於自用住宅的財產稅稅率此一原則，確保其他不動產稅收用來補貼自用住宅的稅賦負擔。
1978年加州稅法第十三條修正案通過，設定財產稅漲幅限制，並陸續影響其他州
加州房地產價格在1960到1970年十年間房價快速飆升，平均增加了25%，，但財產稅率並未依比例下調，由於財產稅對某些貧困人口與家庭構成沈重負擔，特別是對那些靠著固定收入生活的人，整個美國西部獨戶住宅價格上漲又是當時全美國最快，其中以加州為甚。許多屋主面臨每年繳交的財產稅甚至暴增30%以上，公眾開始對地方政府不滿，而且財產稅占個人所得的負擔比例因此大為提高，稅負從商業不動產所有權人轉移到自用住宅所有權人，於是加州財產稅抗稅風潮從1970年代末期開始醞釀，到了1978年，納稅人以壓倒性多數通過財產稅法第13號修正案，接續著，相關配套措施也在80年代通過。稅法第十三條修正案的主要內容為：
• 限制財產稅稅率不得超過財產價格的1%
• 財產的評估價值(assessed value)不得超過其在1975與1976年期間的價值
• 財產評估價值得隨著物價指數調漲，但每年增加幅度不得超過2%
• 所有權異動時則依市價重新設定課稅價值，通常是以新的購買價格為基礎。
後來各州一一跟進修訂稅法，麻州則是1980年舉行全民公投，通過限制各市、鎮的財產稅不超過應稅房地產評估價值的2.5%。可見，加州稅法第13條正案對美國稅收制度的結構性影響，包括強化了州政府對財產稅的影響能力、開啟了公民限制地方收入的
民主時代。
是地方基礎建設的主要財源之一
財產稅是美國歷史上最悠久的稅種，源起於1638年，麻薩諸塞殖民地通過第一個稅收法，規定殖民地的每一個居民都要根據其財產價值，支付相應的稅收，等到美國建國後，有些財務狀況較好的東部週一度放棄徵收財產稅，到了1839年經濟衰退，各州才又相繼恢復徵收，而且通過修憲，實施統一稅制，不管動產或不動產、有形與無形，都徵收相同稅率，到了1902年，這樣的財產稅平均佔各州稅收總收入的45%。
財產稅可視為獲得地方政府基礎建設與公共服務的成本，具受益稅性質，因為高素質的警消、道路、學校全都有助於房地產價格提升，依稅收效益原則，也應由這些房地產所有權人支付這些服務所需成本，有了這些財產稅的收入，地方政府才可以維持甚至改善既有的基礎建設與公共服務品質，並促進地方經濟發展。
由於財產稅具有區域特性，某種程度上可以作為刺激地方經濟、鼓勵地方再生的工具，而且，稅率會因地而異，隨著公共投資、學區、而有差異，因此稅單上附加的財產稅是有限期的，會隨著公共投資完成而結束。而地方政府要花的錢有多少是從財產稅來的，則是根據地方議會決定，來決定稅收多寡。
多年前國內為了推動捷運建設，需要籌措所需財源，同時解決中央與地方財務吃緊的窘境，曾打算引進美國的租稅增額融資制度(Tax Increment Financing, TIF)，因為TIF是一種具有自償性的財務融通工具，是1970年代美國參與越戰造成聯邦政府財務緊縮的背景下，在全美各州廣泛採用，融資需求方為地方政府，融資提供方為因公共建設享受地價增值的地主，因為地方政府無需開闢新稅及提高稅率，就可取得基礎建設所需經費，可提高地方自主性與改善地方財政，與財產稅受益付費原則的制度設計雷同。
在不同地方政府各項稅種當中，所佔比重不同
我們再看看美國地方政府財政收入，地方稅收當中，財產稅收入所佔的比重不同，除了財產稅，地方稅收來源還有銷售稅(sales tax)、營業稅(business tax)、菸酒稅…等等，且各州的主要稅入所佔的比重不同。以賭城拉斯維加斯所在的內華達州為例，主要的地方稅入來源有三：銷售稅、財產稅、賭博稅(gaming tax)，尤其，賭城拉斯維加斯的酒店與賭場消費繳納的賭魔稅與銷售稅，在2014年，貢獻了地方政府45％的稅收。因為博弈產業每年繳納很多稅給地方政府，因此內華達州民無需繳納營利事業所得稅與個人所得稅，而財產稅的稅率與負擔也遠比美國其他州還要低。[1]
鼓勵人民擁有自己的房子
美國政府除了鼓勵就業以外，也透過租稅設計減輕自用住宅所有權人的租稅負擔，從而幫助人民擁有可負擔得起的房子，1957年，新澤西州第一個實行對年長者的自用住宅予以免稅，之後相繼有24個州採用類似的優惠措施。
租稅優惠採取的方式大致分為六大類型：限制房屋評定價格、稅額扣抵、提高免稅額、補貼、延遲納稅、全部或部分稅額減免等。上述六大類型，再搭配不同屬性的住宅所有權人，有不同的優惠規定與計算方式，例如給年長者或其他年齡區間的所有權人、針對退伍軍人身份、是否是失能者、是否喪偶以及其他等等。
以2014年幾個州政府的稅制為例，伊利諾州的自用住宅，若其所有權人是殘障人士，可享有6千美金的免稅額；紐約州的自用住宅，若所有權人是65歲以上的年長者，年所得不超過7萬9千美金，可享有6萬2千2百美金的住宅免稅額。總而言之，除了自用住宅所有權人基本的租稅優惠外，進一步給弱勢的所有權人租稅補貼與減免，因為各州規定不同，內容也非常繁複，有興趣的讀者可以上美國林肯土地政策中心的網站進一步瀏覽[2]。
財產稅支出在所得申報時可列舉扣抵
所有權人每年繳交的商業、工業、自用住宅等不同用途的財產稅，可以在每年所得申報時列為支出扣抵，扣抵的多寡視各州規定而異，但這樣的做法確實可以可吸引企業前往投資。
對我國現階段房地稅制改革的啟發
房地稅雖屬地方性稅收，然稅基、稅率或適用對象不宜隨便輕易調整的，而是要經過一番討論尤其要經過議會決定的，並非地方政府的財稅或地政機關自行決定。再者，房地稅有受益稅性質，與所得稅不同，要因地制宜。
作為人民的基本權利，居住權是要被保障的，國家有義務也有責任要保障人民的居住權，因此，鼓勵擁有可負擔的住宅應該列為住宅政策的基本原則，也應該要被捍衛，才能進一步討論如何改善就業環境，提高人民的住宅負擔能力，必要時，如何增加住宅供給滿足住宅需求，甚至牽動到交通建設的配套措施，如此三方環環相扣，整合性的思考，才能同時解決住宅、就業、交通問題。（引用請註明資料來源，謝謝）
（作者為荷蘭台夫特科技大學 博士候選人、財團法人都市發展與環境教育基金會 特聘研究員）
（作者為荷蘭台夫特科技大學 博士候選人、財團法人都市發展與環境教育基金會 特聘研究員）
